Wird eine Liegenschaft im Betriebsvermögen verkauft, ist der Gewinn steuerpflichtig

Verkauf von Grundstücken aus dem Betriebsvermögen

Wie sich Grundstücke im Betriebsvermögen verhalten, hat auch mit der Rechtsform des Unternehmens zu tun.

Gewinne aus dem Verkauf einer Liegenschaft

Grundsätzlich gilt, dass ein Gewinn aus dem Verkauf einer Liegenschaft im Betriebsvermögen steuerpflichtig ist. Bei Grundstückshändlern ist jeglicher Gewinn steuerhängig. Ebenso bei gewerblichen Unternehmen, die das Grundvermögen selbst nutzen und im Firmenbuch eingetragen werden müssen. Andere Unternehmen (also insbesonders nichtprotokollierte Unternehmen, Einnahmen-Ausgaben-Rechner) müssen nur den Gewinn, der auf das Gebäude entfällt, versteuern. Gewinne, die auf Grund und Boden entfallen, bleiben steuerfrei, sofern zwischen Kauf und Verkauf schon mehr als zehn Jahre liegen. Bei Einzelunternehmern und Personengesellschaften gehören Liegenschaften der (Mit)eigentümer, die zu mindestens 20 % betrieblich genutzt werden, zum Betriebsvermögen. Will man daher die Betriebsliegenschaft im Privatvermögen belassen, muss eine Kapitalgesellschaft (zB GmbH) dazwischengeschaltet werden. Diese mietet die Liegenschaft, sie gehört aber nicht der GmbH.

Übertragung von stillen Reserven

Gewinne aus dem Verkauf einer Liegenschaft, die zum Betriebsvermögen eines Einzelunternehmens oder einer Personengesellschaft gehören, können auf im Veräußerungsjahr angeschaffte oder hergestellte körperliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens übertragen werden. Das heißt, dass die Versteuerung der Gewinne aufgeschoben wird. Für Kapitalgesellschaften gibt es diese Möglichkeit nicht mehr. Voraussetzung ist auch, dass die Liegenschaft mindestens sieben Jahre zum Betriebsvermögen gehört hat. Eine Übertragung auf unkörperliche Wirtschaftgüter (zB Beteiligungen, Wertpapiere, Rechte) ist nicht möglich. Stille Reserven müssen binnen zwölf Monaten ab Verkauf übertragen werden, bei Zwangsverkauf binnen 24 Monaten. Ist mangels neu erworbener Wirtschaftsgüter keine Übertragung möglich, muss spätestens nach zwölf (bzw. 24) Monaten der Gewinn nachversteuert werden.

Abschreibung und Instandsetzung

Betriebsgebäude können bis zu max. 3 % pro Jahr abgeschrieben werden, wenn sie unmittelbar der Betriebsausübung eines Gewerbebetriebes oder einer Land- bzw. Forstwirtschaft dienen. Andere Gebäude (zB Verwaltungsgebäude) können nur zu 2 % abgeschrieben werden. Instandsetzungsarbeiten können ebenso wie Reparaturen im Jahr des Anfalls voll abgeschrieben werden. Wird das Gebäude jedoch zu Wohnzwecken vermietet, müssen Instandsetzungsarbeiten auf zehn Jahre verteilt abgeschrieben werden. Nachträgliche Herstellungsaufwendungen (zB Aufstockung, Einbau von Badezimmern etc.) müssen auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes verteilt abgesetzt werden.

Betriebsaufgabe

Einzelunternehmer, die ab 60 in Pension gehen und ihre gesamte Erwerbstätigkeit einstellen, müssen stille Reserven aus einem Gebäude (zB Ordination, Geschäft), das ihnen auch als Hauptwohnsitz gedient hat, nicht versteuern. Das gilt sogar, wenn gleich nach der Betriebsaufgabe die Immobilie vermietet wird. Nur wenn innerhalb von fünf Jahren ab Aufgabe die Liegenschaft verkauft wird, hat eine Nachversteuerung der dann noch vorhandenen stillen Reserven zu erfolgen. Die Begünstigung steht auch zu, wenn der Betrieb wegen Erwerbsunfähigkeit oder wegen Tod des Steuerpflichtigen eingestellt werden muss.