Bei vermieteten Immobilien im Privatvermögen kann steuerlich nur der Gebäudewert abgeschrieben werden, nicht jedoch der Wert des Grund und Bodens. Daher ist ein hoher Gebäudeanteil vorteilhaft. Problematisch wird es, wenn der tatsächliche Grundanteil niedriger ist als der gesetzlich festgelegte. Das Bundesfinanzgericht (BFG) hat dazu kürzlich ein für Steuerpflichtige günstiges Urteil gefällt.
Gesetzliche Regelung und Grundanteilsverordnung
Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung regelt seit 2016 die Grundanteilsverordnung wie die Aufteilung von Grund und Boden sowie Gebäude zu erfolgen hat. Der Grundanteil hängt von der Lage des Grundstücks und der Art der Bebauung ab. Es gibt folgende Gruppen:
| Gemeinde 1) | Baulandpreis 2) | Wohn- / Geschäftseinheiten 3) | Grundanteil | |
| unter 100.000 Einw. | und | unter 400 € pro m2 | 20 % | |
| mind. 100.000 Einw. | oder | mind. 400 € pro m2 | mehr als 10 | 30 % |
| mind. 100.000 Einw. | oder | mind. 400 € pro m2 | bis zu 10 | 40 % |
1) Gemeinden mit mind. 100.000 Einwohnern: Wien, Graz, Linz, Salzburg, Innsbruck, Klagenfurt (ab 2024)
2) Quadratmeterpreis für baureifes Land laut Immobilienpreisspiegel
3) Je angefangene 400 m² liegt jedenfalls eine eigene Geschäftseinheit vor.
Im Einkommensteuergesetz ist außerdem geregelt, dass bei einer offenkundig erheblichen Abweichung der tatsächliche Grundanteil anzuwenden ist. Hier geht die Finanz von einer Abweichung von mind. 50 Prozent aus – hinauf oder hinunter. Auch ein Sachverständigengutachten kann einen anderen Grundanteil nachweisen. Ein vorgelegtes Gutachten muss aber von der Behörde nicht zwingend anerkannt werden.
Bundesfinanzgericht ließ Abweichung zu
Das BFG kam im Jahr 2024 zu dem Erkenntnis, dass ein Abweichen von den Prozentsätzen der Grundanteilsverordnung zulässig sei (auch ohne entsprechendes Gutachten), wenn der Kaufpreis für den Grund und Boden nachweislich von den Kaufpreisen aus Vergleichsgrundstücken sowie Daten aus öffentlich zugänglichen Portalen (Zeitschrift Gewinn, Statistik Austria, …) erheblich – also um mehr als 50 Prozent – von den Pauschalsätzen der Grundanteilsverordnung abweichen.
Tipp: Wer einen niedrigeren Grundanteil ansetzen möchte, muss diesen mittels Gutachten nachweisen. Bei erheblichen Abweichungen kann der Nachweis auch mit gut dokumentierten Marktvergleichen gelingen. Eine reine Behauptung genügt nicht.
Exkurs: Betriebliche Immobilien
Die Neuregelung hinsichtlich des Grundanteils gilt derzeit nur für den außerbetrieblichen Bereich (Vermietung und Verpachtung). Bei betrieblichen Gebäuden muss man nach wie vor den Grundanteil selbst ermitteln und dokumentieren. Bei einer Betriebsprüfung kann jedoch der Prüfer den Grundanteil mittels dieser Verordnung verproben und eine Begründung für ein Abweichen verlangen.
