Mit 1. Juli 2025 soll im Zuge des Budgetbegleitgesetzes 2025 eine umfassende Reform des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) für Gesellschaften mit Immobilienbesitz in Kraft treten. Ziel ist es, steuerliche Umgehungskonstruktionen bei Immobilientransaktionen im Rahmen sogenannter „Share Deals“ zu unterbinden.
Beteiligungsschwelle sinkt von 95 auf 75 Prozent
Bisher war Grunderwerbsteuer (GrESt) nur dann fällig, wenn mindestens 95 Prozent der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft übertragen oder von einer Person erworben wurden. Diese Schwelle wird nun auf 75 Prozent abgesenkt. Damit verlieren sogenannte „RETT-Blocker“ – also Kleinstbeteiligte zur Vermeidung der Steuerpflicht – an Wirkung. Anteile, die an einer Wertpapierbörse gehandelt werden, bleiben aus Praktikabilitätsgründen unberücksichtigt.
Anteilsübertragungen
Künftig unterliegen auch Kapitalgesellschaften der Regelung, wonach bei Änderung des Gesellschafterbestands um mindestens 75 Prozent GrESt auf den Immobilienwert im Gesellschaftsvermögen anfällt. Bislang galt dies nur für Personengesellschaften. Der Beobachtungszeitraum für aufeinanderfolgende Anteilsübertragungen wird von fünf auf sieben Jahre verlängert. Für diesen Tatbestand sind weiterhin nur unmittelbare Anteilserwerbe relevant.
Anteilsvereinigungen
Bei der Anteilsvereinigung in einer Hand sind nun auch Übertragungen von mittelbaren Anteilen (z.B. durch Zwischenschaltung von Gesellschaften) für die 75-Prozent-Grenze relevant. Bisher mussten nur unmittelbar gehaltene Anteile berücksichtigt werden. Damit fällt GrESt an, wenn 75 Prozent der Anteile unmittelbar oder mittelbar in der Hand einer natürlichen Person, Personen- oder Kapitalgesellschaft oder einer Personenvereinigung vereinigt werden.
Neu: Personenvereinigungen als Steuersubjekt
Erstmals können auch Personenvereinigungen, etwa konzernartige Gruppen oder wirtschaftlich verbundene Strukturen unter einheitlicher Leitung, grunderwerbsteuerpflichtig sein. Dies betrifft auch natürliche Personen mit maßgeblichem Einfluss – etwa über Syndikatsverträge.
Grundsätzlich bleibt sowohl bei der Anteilsübertragung als auch bei der Anteilsvereinigung der anwendbare Steuersatz von 0,5 Prozent vom Grundstückswert als Bemessungsgrundlage.
Eigene Regelung für Immobiliengesellschaften
Wird eine Gesellschaft überwiegend zur Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken betrieben, gilt sie künftig als Immobiliengesellschaft – mit folgenden Konsequenzen:
- Gemeiner Wert der betroffenen Grundstücke wird als Bemessungsgrundlage angesetzt.
- Der Steuersatz steigt auf 3,5 Prozent – analog zu klassischen Immobilienkäufen („Asset Deals“).
Eine Ausnahme gilt bei Übertragungen innerhalb des Familienverbands: Hier bleibt der reduzierte Steuersatz von 0,5 % sowie der – meist niedrigere – Grundstückswert als Bemessungsgrundlage erhalten.
Anzeigepflicht für Parteienvertreter
Notare, Rechtsanwälte und andere Parteienvertreter, die an Anteilsübertragungen mitwirken, sind verpflichtet, diese dem Finanzamt zu melden – auch im Fall mittelbarer Erwerbe.
Fazit
Das Budgetbegleitgesetz 2025 bringt eine deutliche Verschärfung für Anteilserwerbe an grundstücksbesitzenden Gesellschaften. Ob mittelbar oder unmittelbar: Wer künftig 75 Prozent oder mehr der Anteile erwirbt oder erstmalig hält, löst Grunderwerbsteuerpflicht aus. Gesellschaften mit Immobilienfokus („Immobiliengesellschaften“) sind besonders betroffen – sowohl bei der Bemessungsgrundlage als auch beim Steuersatz.
Tipp: Lassen Sie geplante oder laufende Share Deals frühzeitig steuerlich prüfen, um unerwartete Steuerfolgen zu vermeiden – insbesondere bei Konzernstrukturen oder Familienunternehmen.
Hinweis: Zum Zeitpunkt des Redaktionsschlusses war das Gesetz noch nicht im Nationalrat beschlossen. Änderungen sind daher noch möglich.
Weitere Informationen auf der Parlament-Website
Budgetbegleitgesetz 2025 – aktueller Stand
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